Energielabel onderdeel van woningwaarderingsstelsel
De huur van woonruimte is gereguleerd in titel 4, afdeling 5,
van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De huurprijsregulering is
vastgelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de daarop
gebaseerde lagere regelgeving. In de Uitvoeringswet is bepaald dat
bij algemene maatregel van bestuur regels worden gegeven over de
waardering van de kwaliteit van woonruimte. Die waardering is
neergelegd in het woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS).
Investeringen op het gebied van energiebesparing leiden per 1 juli
2011 tot het toekennen van extra punten. Het WWS is om deze reden
aangepast. De Uitvoeringswet en het Besluit huurprijzen woonruimte
is als gevolg van het toekennen van de extra punten gewijzigd.
In het vóór 1 juli geldende stelsel kon een woning maximaal 23
punten voor verwarming en isolatie krijgen. Dit is gewijzigd in 44
punten. De wijziging van het WWS houdt kort gezegd in dat de
huidige waardering van verwarmingswijze en warmte-isolatie is
vervallen. In plaats daarvan is een waardering gekomen van de
energieprestatie zoals die met het energieprestatiecertificaat
wordt vastgesteld. De daaraan verbonden puntenwaardering is
uitgewerkt in het Besluit huurprijzen woonruimte. Tevens is hierin
bepaald dat de energieprestatie bij het ontbreken van een
energieprestatiecertificaat kan worden vastgesteld aan de hand van
het bouwjaar van de woning.
Op woningen die beschikken over een energielabel is de nieuwe
WWS van toepassing. Is het huurcontract ingegaan vóór 1 juli 2011,
dan is tot 1 januari 2014 geen huurverlaging mogelijk op grond van
– kort gezegd – het ontbreken van energiebesparende voorzieningen,
maar een huurbevriezing. Is het huurcontract voor een woning met
een energielabel ingegaan na 1 juli 2011, dan is wel een
huurverlaging mogelijk in alle gevallen dat de huurprijs hoger is
dan maximaal toegestaan.
Voor huurwoningen die vóór 1 januari 2008 zijn verhuurd en niet
beschikken over een energielabel, blijft het huidige WWS gelden tot
1 januari 2014. Daarna geldt het nieuwe systeem. Beschikt de
huurwoning daarna niet over een energielabel, althans ontbreken
energiebesparende voorzieningen in de woning, dan kan dit leiden
tot een aanzienlijke huurprijsverlaging. Eerst vanaf 1 januari 2014
is het mogelijk om op basis van het gewijzigde WWS een
huurverlaging te bewerkstelligen.
Indien een woning is verhuurd op of na 1 januari 2008 maar vóór
1 juli 2011 en beschikt deze woning niet over een energielabel, dan
wordt de energieprestatie van de woning bepaald op basis van het
bouwjaar. Het nieuwe WWS geldt, maar een huurprijsverlaging op
basis van het aangepaste WWS is pas per 1 juli 2014 mogelijk. Wél
kan de huurprijs worden bevroren.
De wijziging van het WWS zou zonder bovengenoemde
overgangsmaatregel al direct bij de aanpassing hebben geleid tot
huurprijsverlagingen bij een groot aantal woonruimten in Nederland.
Doel van de aanpassing van het WWS is echter niet de verlaging van
de huurprijs, maar het ertoe bewegen van verhuurders om – en het op
korte termijn - in energiebesparende maatregelen te investeren.
Tot slot zij opgemerkt dat de rechter op verzoek van een huurder
kan bepalen dat de verhuurder op eigen kosten bepaalde
energiebesparende maatregelen treft aan de woning. Als voorwaarde
geldt wel dat de huurder zich bereid heeft verklaard tot het
betalen van een huurverhoging, die in een redelijke verhouding moet
staan tot de door de verhuurder gemaakte kosten (zie artikel 7:243
BW). Het betreft de navolgende voorzieningen: het thermisch
isoleren van de uitwendige scheidingsconstructies en van de
constructie die de scheiding vormt met de kruipruimte en het ten
behoeve van de verwarmingsinstallatie plaatsen van een
verwarmingsketel met een opwekkingsrendement van tenminste 80%,
althans indien de bestaande verwarmingsketel meer dan tien jaar oud
is.