De overgang van een koopoptie in het huurrecht
Artikel 7:226 BW kent een huurovereenkomst min of meer
zakenrechtelijke werking toe: als een verhuurde zaak wordt
overgedragen dan is ook de nieuwe eigenaar aan de huurovereenkomst
gebonden. De nieuwe eigenaar krijgt daardoor te maken met een
contractspartij met wie hij niet zelf heeft gecontracteerd.
Belangrijk om daarbij te beseffen is dat niet het contract wordt
overgedragen (de contractsoverneming op de voet van artikel 6:159
BW) maar dat het huurrecht van rechtswege overgaat. Dat betekent
(dus) ook dat allerlei bedingen die in de huurovereenkomst zijn
opgenomen maar die niets met huur te maken hebben, niet mee
overgaan. Het meest sprekende voorbeeld van zo'n beding is een
tussen huurder en verhuurder overeengekomen koopoptie.
De (rechts)vraag die vaak aanleiding geeft daarover te
procederen is wanneer een bedongen koopoptie zodanig onmiddellijk
verband houdt met het huurrecht dat ook de opvolgend eigenaar
daaraan is gebonden. A-G Huydecoper verwoordt die vraag mooi in
zijn conclusie bij het arrest dat ik hieronder zal bespreken. Hij
zegt dat er tussen de over en weer in een overeenkomst aangegane
verplichtingen (bijna) altijd verband bestaat en daarom valt
(bijna) iedere verplichting wel te kwalificeren als (tenminste:
mede) aangegaan als tegenprestatie voor het geheel aan door de
wederpartij op zich genomen verplichtingen. Zo bezien geldt volgens
A-G Huydecoper onder bijna alle omstandigheden dat de periodieke
betalingsverplichting van de huurder mede een vergoeding in zich
bergt voor de (optionele) uiteindelijke verkrijging waartoe de
verhuurder zich heeft verplicht. A-G Huydecoper concludeert dat de
Hoge Raad zo'n ruime uitleg niet bedoelt. De vraag speelt een
hoofdrol in het arrest van de Hoge Raad van 26 maart
2010.
Het arrest van 26 maart jl.
Ik zal het feitenrelaas zo kort mogelijk houden. Het kan niet
met zekerheid uit het arrest worden afgeleid maar het lijkt er op
dat alle betrokken partijen in een familierelatie tot elkaar
stonden. Het ging om een transportonderneming die werd gevoerd in
een bedrijfspand ergens in de buurt van Eindhoven. De aandelen in
het bedrijf en de eigendom van het bedrijfspand waren vroeger in
één hand, maar na overlijden van de eigenaar en verdeling van zijn
nalatenschap is die eigendom gesplitst, in die zin dat de aandelen
in de onderneming in andere handen kwamen dan de eigendom van het
bedrijfspand. Omdat gebruik en eigendom in verschillende handen
kwamen is er een huurovereenkomst tussen partijen gesloten. De
laatste huurovereenkomst is van 1984. Omdat de onderneming
(kennelijk) afhankelijk was van het bedrijfspand waarin zij werd
gedreven is tussen de huurder en de verhuurder een koopoptie
overeengekomen die bepaalde dat: "in geval de onderhavige
overeenkomst eindigt door welke oorzaak dan ook, is de verhuurder
verplicht het gehuurde aan de huurder te vervreemden tegen een in
onderling overleg te bepalen koopsom". De verhuurder heeft het
gehuurde vervolgens in 1996 overgedragen en in 2004 heeft de
huurder de huurovereenkomst met de nieuwe verhuurder opgezegd en
daarbij een beroep gedaan op de koopoptie. De nieuwe verhuurder
meende daaraan niet gebonden te zijn.
De kantonrechter te Eindhoven oordeelde, overigens om redenen
die in cassatie niet meer van belang zijn, dat een beroep op de
koopoptie niet mogelijk was. Het hof Den Bosch oordeelde echter van
wel. De centrale overwegingen van het hof die tot dat oordeel
leidden waren dat de wettelijke term "tegen een door de huurder
te betalen tegenprestatie" niet zo eng kan worden uitgelegd
dat daarmee uitsluitend wordt gedoeld op een in de periodiek te
betalen huurprijs verdisconteerde tegenprestatie en dat een
zodanige tegenprestatie niet verdisconteerd hoeft te zijn in de
huurprijs aangezien de tegenprestatie ook anderszins verdisconteerd
kan zijn. Het hof oordeelde vervolgens dat in het onderhavige geval
de samenhang en tegenprestatie besloten lagen in de totstandkoming
van de overeenkomst, dan wel in het samenstel van
rechtsverhoudingen (verdeling onderneming, toedeling onroerende
zaak, en aangaan huurovereenkomst) mede gelet op de feitelijke
ligging van de verhuurde zaak, het verband tussen de koopoptie en
de continuïteit van het bedrijf, de familiebanden en de daarmee
samenhangende wijze van totstandkoming van het optiebeding. Het hof
oordeelde dat, hoewel niet kon worden vastgesteld of en in hoeverre
de tegenprestatie mede in de huurprijs tot uiting kwam, ook op
grond van de voorgaande omstandigheden sprake is geweest van een
door de huurder te betalen tegenprestatie en dat om die reden de
koopoptie ook gold ten opzichte van de nieuwe verhuurder.
Tegen voornoemd oordeel is beroep in cassatie bij de Hoge Raad
ingesteld en de belangrijkste onderdelen van het principale
cassatiemiddel (onderdelen 3 en 4) houden klachten in die (mede)
gericht zijn tegen de bevinding van het hof dat, op grond van door
het hof genoemde omstandigheden, van een vergoeding voor de
uiteindelijke verkrijging sprake was. De Hoge Raad maakt met het
oordeel van het hof korte metten en verklaart de onderdelen 3 en 4
gegrond nu zij er terecht over klagen dat het hof zijn oordeel over
het verband tussen de koopoptie en het doen hebben van het gebruik
van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie
niet heeft gebaseerd op een in de huurprijs verdisconteerde
vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van de zaak ingevolge
de koopoptie.
Conclusie voor de praktijk
De Hoge Raad heeft gesproken: de verkrijger van een onroerende
zaak wordt op grond van artikel 7:226 lid 3 BW slechts gebonden
door een koopoptie in de huurovereenkomst als een vergoeding voor
de uiteindelijke verkrijging ingevolge de koopoptie in de huurprijs
is verdisconteerd. Bij het opstellen van een huurovereenkomst
waarin huurder en verhuurder een koopoptie willen opnemen moeten
partijen zich dat goed realiseren.
Huurder en verhuurder zouden moeten kiezen voor een
lease-achtige overeenkomst waarbij het betalen van de maandelijkse
huurtermijnen en de inhoud van de overeengekomen koopoptie een
koopprijs tot gevolg hebben die onder de marktwaarde van de zaak is
gelegen op het moment dat de huurder van zijn koopoptie gebruik kan
maken.
Als partijen een dergelijke constructie (om welke reden ook)
niet aandurven dan zouden ze ook voor een tweede mogelijkheid
kunnen kiezen. De tweede mogelijkheid zou kunnen zijn dat het recht
om de onroerende zaak aan het einde van de huurovereenkomst te
verwerven (de koopoptie) wordt gekoppeld aan een bepaald gedeelte
van de huurprijs. Ik durf op grond van het onderhavige arrest van
de Hoge Raad met enige stelligheid te beweren dat een dergelijke
koopoptie alsdan niet van rechtswege overgaat, maar als de
opvolgende verkrijger na de rechtsopvolging aanspraak blijft maken
op de alsdan geldende huurprijs (inclusief het gedeelte dat voor
het verwerven van de koopoptie wordt betaald) dan is het
verdedigbaar dat hij door het aanvaarden van die vergoeding de
koopoptie alsnog overneemt.