De strikte toepassing van boetebedingen in huurovereenkomsten
Het rechterlijke matigingsrecht ten aanzien van
boetebedingen
Na de introductie van het rechterlijke
matigingsrecht ten aanzien van boetebedingen (artikel 6:94 BW) in
de jaren '90, hebben rechters volop gebruik gemaakt van deze
bevoegdheid. In 2007 heeft de Hoge Raad dit matigingsrecht echter
aan banden gelegd. De Hoge Raad heeft in het arrest van 27 april
2007 (LJN AZ6638, NJ 2007, 262) geoordeeld dat de rechter
pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken, indien de
toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een
buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet
de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke
schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de
overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de
omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
In eerste instantie werd deze maatstaf voor het matigingsrecht
voornamelijk door de gerechtshoven strikt toegepast (bijvoorbeeld
Gerechtshof Arnhem 1 juni 2010, LJN BM6037 en Gerechtshof Amsterdam
13 januari 2009, LJN BH2193). Lagere rechters leken nog wel eens
bereid een contractueel overeengekomen boete onder minder strenge
voorwaarden te matigen. Ook daar treedt verandering in op. Ter
illustratie een bespreking van een uitspraak van de kantonrechter
Arnhem van afgelopen jaar.
Sector kanton Rechtbank
Arnhem, 2 augustus 2010 (LJN BO 0181)
Reintjes Advocaten (hierna “Reintjes”) huurde vanaf 1 april 2004
ca. 250 m² kantoorruimte van Rijn en IJssel Projectontwikkeling
(hierna “RIJP”). Per 1 april 2009 is de huurovereenkomst tussen
partijen geëindigd. Op de huurovereenkomst tussen partijen waren
algemene bepalingen van toepassing. Daarin was onder meer bepaald
dat de huurder geen recht op huurvermindering had en dat het de
huurder niet was toegestaan om enige betalingsverplichting te
verrekenen of op te schorten in geval van vermindering van het
huurgenot ten gevolge van gebreken. Daarnaast was in artikel 18.2
bepaald dat de huurder bij niet tijdige voldoening van de huur een
direct opeisbare boete was verschuldigd van 2% van het
verschuldigde maandbedrag, met een minimum van € 300,-- per maand.
Desondanks heeft Reintjes tijdens de huurperiode de huur niet
altijd op tijd betaald om enige druk uit te oefenen op RIJP om een
aantal gebreken – waaronder gebreken aan de koelinstallatie, de
liftinstallatie, de verlichting in het trappenhuis en de
intercominstallatie – aan het gehuurde te verhelpen. Reintjes had
hierover verschillende keren bij RIJP geklaagd, maar zonder
resultaat.
De vraag is of het Reintjes was toegestaan de huurbetalingen op
te schorten in verband met de door haar geconstateerde gebreken. De
kantonrechter oordeelt dat Reintjes andere wegen had moeten inslaan
om RIJP te bewegen de gebreken te verhelpen, omdat het Reintjes
contractueel niet was toegestaan de huurbetalingen op te schorten.
Reintjes is dan ook in verzuim geweest met de tijdige betalingen
van de huur. Daarom is Reintjes de op grond van de algemene
bepalingen overeengekomen boete aan RIJP verschuldigd.
Het beroep van Reintjes op matiging van de boete mocht haar niet
baten. De kantonrechter stelt daartoe voorop dat hij terughoudend
dient te zijn wanneer het gaat om matiging van overeengekomen
boetes. De kantonrechter overweegt dat Reintjes van de aanvang van
de huurovereenkomst af behoorde te weten dat het haar niet was
toegestaan huurprijsbetalingen uit te stellen om zo druk op RIJP
uit te oefenen. Reintjes heeft daartoe een bewuste keuze gemaakt,
die onjuist blijkt te zijn. De billijkheid eist volgens de
kantonrechter niet klaarblijkelijk dat de gevolgen van deze bewust
gemaakte keuze zouden moeten worden gemitigeerd. De door RIJP
gevorderde veroordeling van Reintjes tot betaling van het
totaalbedrag aan verbeurde boetes ad €24.300,--, vermeerderd met de
wettelijke handelsrente, heeft de kantonrechter dan ook onverkort
toegewezen.
Aandachtspunten
- Uit deze uitspraak blijkt dat kantonrechters ook de strikte
maatstaf ten aanzien van de matiging van in huurovereenkomsten
opgenomen boetes hanteren.
- Een huurder dient zich er daarom van te vergewissen of er
boetebeding in zijn huurovereenkomst of de daarop toepasselijke
algemene bepalingen is opgenomen alvorens te besluiten
bijvoorbeeld de huur - om wat voor een reden dan ook - niet
tijdig te voldoen. Uit de recente rechtspraak op dit gebied
blijkt namelijk dat een dergelijke handelswijze een huurder
zeer duur kan komen te staan, niet alleen vanwege verbeurde
boetes, maar ook door de mogelijke vermeerdering van het totale
boetebedrag met de wettelijke (handels)rente. Daar komt bij dat
rechters alleen in hele uitzonderlijke gevallen zullen overgaan
tot matiging van een contractueel overeengekomen boete. Ter
voorkoming van boetes ter zake is betaling/nakoming onder
protest van gehoudenheid daartoe doorgaans een betere optie dan
niet (tijdig) betalen/nakomen.
- Voor verhuurders betekent het voorgaande dat het vorderen
van het maximale bedrag ter zake een contractueel
overeengekomen boete de moeite waard is, temeer omdat dit
bedrag in voorkomende gevallen ook nog vermeerderd kan worden
met de wettelijke (handels)rente.