Nadere huurprijsvaststelling bedrijfsruimte door de rechter
Een bespreking van HR 28 mei 2010, LJN BL9562, waarin
antwoord wordt gegeven op de vraag of de verhuurder van
290-bedrijfsruimte aanspraak kan maken op nadere vaststelling van
de huurprijs, ook als er tussen partijen een beding geldt dat ertoe
strekt dat geen nadere huurprijsvaststelling kan worden
gevorderd.
Nadere vaststelling van de
huurprijs
Indien de huurprijs van een bedrijfsruimte niet overeenstemt met
die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, kunnen zowel de
huurder als de verhuurder vorderen dat de rechter de huurprijs
nader vaststelt (artikel 7:303 lid 1 van het Burgerlijk
Wetboek).
Het Burgerlijk Wetboek bevat een bepaling (artikel 7:291 lid 1
BW) die huurders rechtsbescherming biedt op het gebied van (onder
andere) de duur en de beëindiging van de huurovereenkomst en de
voorschriften die gelden bij het opzeggen van de huurovereenkomst.
De rechtsbescherming die dit artikel biedt strekt ertoe dat
huurders contractuele bedingen die ten nadele van de huurder
afwijken van hetgeen in de wet is geregeld (in titel 4, afdeling 6
van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek) kunnen vernietigen.
Onder het oude recht (geldend vóór 1 augustus 2003) gold dat
zowel de huurder als de verhuurder de nietigheid kon inroepen van
een contractuele regeling in een huurovereenkomst die afbreuk deed
aan de bevoegdheid van partijen om de rechter te verzoeken de
huurprijs nader vast te stellen.
De vraag die in onderhavig arrest centraal staat is of de
verhuurder van 290-bedrijfsruimte onder het thans geldende recht
aanspraak kan maken op nadere vaststelling van de huurprijs, ook
als er tussen partijen een beding geldt dat ertoe strekt dat geen
nadere huurprijsvaststelling kan worden gevorderd.
De
feiten
Huurder huurt na indeplaatsstelling sinds juni 1999 van
verhuurder een bedrijfsruimte aan het Vrijthof in Maastricht die is
bestemd voor gebruik als horecabedrijf. De overeenkomst gold in
eerste instantie voor twintig jaar, van 1 maart 1984 tot en met 28
februari 2004 en is tussentijds verlengd tot februari 2014 door
uitoefening van een daarop betrekking hebbend optierecht van de
huurder. In het kader van de verlengingsoptie is ook een regeling
getroffen voor de dan geldende huurprijs.
Verhuurder vordert in 2005 nadere vaststelling van de huurprijs
van de bedrijfsruimte. Zowel de kantonrechter als het Hof wijst de
vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs toe. Het Hof
heeft daarbij aansluiting gezocht bij de regeling die gold onder
het "oude" recht, namelijk dat zowel de huurder als verhuurder de
rechter kan verzoeken de nadere huurprijs vast te stellen, ook in
het geval partijen contractueel iets anders zijn
overeengekomen.
Huurder heeft cassatie ingesteld en aangevoerd dat het Hof zou
hebben miskend dat alleen de huurder een beroep kan doen op de
vernietigbaarheid van een contractueel beding dat de mogelijkheid
uitsluit de rechter te verzoeken de huurprijs nader vast te
stellen.
Verhuurder stelt dat in de Parlementaire Geschiedenis van het
nieuwe huurrecht is aangegeven dat de regelgeving betreffende
huurprijzen niet inhoudelijk is gewijzigd en dat een deel van de
aan het nieuwe recht gewijde literatuur ook aanneemt dat de onder
het "oude" recht geldende regeling, namelijk dat zowel huurder als
verhuurder een beroep op vernietigbaarheid van afwijkende bedingen
toekomt, nog steeds geldt.
De Hoge Raad
De Hoge Raad neemt als uitgangspunt dat de bepaling, dat niet
ten nadele van de huurder van bepaalde in de wet opgenomen
regelingen mag worden afgeweken (artikel 7:291 van het Burgerlijk
Wetboek) uitsluitend strekt tot bescherming van de belangen van de
huurder. De Hoge Raad meent dat deze bepaling ook van toepassing is
op contractuele bedingen die beogen af te wijken van de bevoegdheid
om in bepaalde gevallen een nadere vaststelling van de huurprijs te
vorderen. Dit betekent dat afwijkingen van artikel 7:303
(strekkende tot het nader vaststellen van de huurprijs) ten gunste
van de huurder zijn toegestaan. Bij afwijkingen ten nadele van de
huurder komt de huurder een beroep op vernietiging van het
betreffende contractuele beding toe.
Daarbij stelt de Hoge Raad vast dat de wetgever kennelijk een
wijziging heeft beoogd ten opzichte van het "oude" recht, waarin
met de woorden "ongeacht enig andersluidend beding" tot uitdrukking
was gebracht dat zowel de huurder als de verhuurder de nietigheid
kon inroepen van een contractuele regeling die afbreuk deed aan de
in artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek gegeven
bevoegdheid.
De Hoge Raad meent dat het Hof het verweer van huurder over de
uitleg van het contractuele beding ten onrechte heeft verworpen aan
de hand van de rechtsleer die zich onder het oude recht had gevormd
(en die in lijn lag met de Parlementaire Geschiedenis van het
nieuwe huurprijzenrecht). Om deze reden heeft de Hoge Raad het
arrest van het Hof vernietigd en het geding ter verdere behandeling
naar het gerechtshof te Arnhem
verwezen.
Conclusie
Met onderhavige uitspraak heeft de Hoge Raad een einde gemaakt
aan de kennelijke verwarring in de literatuur en de Parlementaire
Geschiedenis over de vraag aan wie een beroep op vernietigbaarheid
toekomt in het geval sprake is van een van de wet afwijkend beding
over de nadere vaststelling van de huurprijs. Enkele gezaghebbende
auteurs zijn er net als het Hof vanuit gegaan dat het nieuwe
huurprijzenrecht bedrijfsruimte ongewijzigd is gebleven en dat
zowel de huurder als de verhuurder zich op de vernietigbaarheid van
een afwijkend beding kunnen beroepen.
De Hoge Raad heeft in deze uitspraak bevestigd dat die visie
onjuist is. Artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek strekt
uitsluitend ter bescherming van de belangen van de huurder. Enkel
een huurder komt een beroep op vernietiging toe in het geval sprake
is van contractuele bedingen die beogen af te wijken van in art.
7:303 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen bevoegdheid een
nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen.