Opzegging huur in geval van ingrijpende renovatie wegens onrendabele exploitatie
De Hoge Raad heeft op 26 maart 2010 (LJN: BL0683) geoordeeld dat
de verhuurder de huurovereenkomst op kan zeggen wegens dringend
eigen gebruik wanneer de verhuurder ingrijpend moet renoveren omdat
er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de
exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Wat houdt het oordeel van
de Hoge Raad in en wat is de betekenis van dit oordeel voor de
praktijk?
De voorgeschiedenis
Het ging in deze zaak om het volgende. De verhuurder was sinds
1998 eigenaar van een verhuurde woning. De woning werd aanvankelijk
verhuurd aan de vader van de huurder. De huidige huurder was sinds
1993 medehuurder en is na het overlijden van zijn vader in juni
2003 hoofdhuurder geworden. De huurprijs bedroeg toen € 230,- per
maand.
De verhuurder had al in 2003 aan de vader van de huurder laten
weten dat hij de woning wilde renoveren en daarom de
huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik wilde
beëindigen. De verhuurder is vervolgens ook eigenaar geworden van
de naastgelegen woning. De verhuurder heeft toen het plan opgevat
van beide panden één nieuwe woning te maken en deze uit te breiden
met een extra verdieping en een serre. Dit was volgens de
verhuurder niet mogelijk zonder de huurovereenkomst met de huurder
te beëindigen. Hij beriep zich op één van de in de wet opgesomde
limitatieve opzeggingsgronden, namelijk "dringend eigen
gebruik" (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Daarbij voerde de
verhuurder aan dat voortzetting van de huurovereenkomst zo
verliesgevend zou zijn dat dit bedrijfseconomisch gezien niet
verantwoord was. De huurder ging met deze opzegging niet
akkoord.
Voordat de verhuurder een beroep kan doen op de opzeggingsgrond
dringend eigen gebruik (artikel 7:174 lid 1 sub c BW) moet aan een
aantal wettelijke voorwaarden zijn voldaan. De verhuurder moet het
pand nodig hebben voor eigen gebruik. Vervreemding van het pand
valt daar niet onder. De verhuurder moet het verhuurde zo dringend
nodig hebben dat van hem, gelet op de belangen van beide partijen,
niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.
Ook moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan
verkrijgen.
In eerste aanleg kreeg de verhuurder gelijk van de
kantonrechter. De huurder is vervolgens - met succes - in hoger
beroep gegaan. Volgens het Gerechtshof was er geen sprake van
dringend eigen gebruik en kon de huurovereenkomst daarom niet
worden beëindigd (zie Hof Den Haag 2 april 2008, WR 2009, 41). Het
Hof overwoog - kort gezegd - dat bescherming van huurders van
woonruimte niet ophoudt vanwege de enkele omstandigheid dat de
verhuurder de woning op een meer lucratieve manier aan een derde
kan verhuren. Het Hof ging dus voorbij aan de bedrijfseconomische
argumenten van de verhuurder.
De verhuurder liet het er niet bij zitten en stelde
cassatieberoep in. De Hoge Raad geeft de verhuurder gelijk en
vernietigt de beslissing van het Hof.
Het oordeel van de
Hoge Raad
De Hoge Raad stelt allereerst vast dat het gaat om een
ingrijpende renovatie die beëindiging van de huurovereenkomst
noodzakelijk maakt. Het betreft hier dus niet de vraag of de
huurder in moet stemmen met een redelijk renovatievoorstel van de
verhuurder. De Hoge Raad overweegt vervolgens dat van dringend
eigen gebruik ook sprake kan zijn als er een structurele
wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de
huuropbrengsten. De Hoge Raad verwijst de zaak naar een ander
Gerechtshof om te beoordelen of zich in deze zaak een dergelijke
wanverhouding voordoet.
Belang voor de praktijk
Deze beslissing van de Hoge Raad is van groot belang voor
verhuurders die een verliesgevende exploitatie van een verhuurd
pand of complex met het uitvoeren van een ingrijpende renovatie om
willen buigen naar een winstgevende exploitatie. Kan de verhuurder
aantonen dat er een structurele wanverhouding bestaat tussen de
exploitatiekosten enerzijds en de opbrengsten anderzijds en maakt
de verhuurder een ingrijpend renovatieplan dat leidt tot
beëindiging van deze wanverhouding, dan kan de verhuurder de
huurovereenkomst opzeggen en kan er langs die weg een einde komen
aan de huurovereenkomst. De verhuurder hoeft dus niet tot in lengte
van jaren vast te zitten aan een verliesgevende exploitatie. Maakt
het daarbij nog verschil of de verhuurder een woningcorporatie is
of een commerciële verhuurder? Op die vraag geeft het arrest van de
Hoge Raad geen antwoord. Wij gaan er van uit dat dit eigenlijk geen
verschil zou mogen maken. Of dat ook zo is, zal nog moeten blijken.
Het is voor alle verhuurders in ieder geval de moeite waard om
steeds te onderzoeken of een verliesgevende exploitatie door middel
van een ingrijpende renovatie "opgelost" kan worden.