Onderhuur niet altijd bestraft in kort geding
Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 12 april 2011, niet
gepubliceerd.
In dit artikel staat een uitspraak van de Amsterdamse
voorzieningenrechter in een onderhuurgeschil centraal. De
verhuurder, een Amsterdamse woningbouwvereniging, verhuurt een
zelfstandige woning aan huurder X. X blijkt de woning aan Y te
hebben onderverhuurd. X zegt de huur met de verhuurder op. De
onderhuurder weigert echter de woning na een daartoe strekkende
sommatie te ontruimen. De verhuurder start daarop een kort geding.
Zij vordert de ontruiming van de onderhuurder.
De feiten
Een woningcorporatie verhuurt een zelfstandige woning aan huurder
X. De huurder zegt om hem moverende redenen de huurovereenkomst met
de verhuurder op. In de woning blijken een vader en volwassen zoon
te wonen, die niet van plan zijn de woning te ontruimen op een
daartoe strekkend verzoek van de verhuurder. De onderhuurder wenst
de onderhuurovereenkomst met de verhuurder voort te zetten en voert
daartoe ondermeer aan dat hij de huurpenningen sinds jaar en dag,
en met medeweten van de verhuurder, betaalt. Ook zou er geen sprake
zijn van een onderhuur die is aangegaan met de kennelijke strekking
om hem de positie van huurder te verschaffen. De huurder zou de
woning hebben onderverhuurd met als enige doel daar financieel
beter van te worden. De verhuurder wijst het verzoek van de
onderhuurder af. Zij betwist allereerst, gelet op zijn eigen
stellingen ter zake, dat de onderhuurder de gehele woning
onderhuurt. De onderhuurder zou slechts een gedeelte van de woning
huren. De onderhuurder komt dus geen beroep toe op de bescherming
neergelegd artikel 7:269 BW. Bovendien stelt de verhuurder zich
(ondermeer) op het standpunt dat haar belangen als toegelaten
instelling bij het beëindigen van de onderhuurovereenkomst zwaarder
wegen dan het belang van de onderhuurder bij voortzetting van het
onderhuurcontract. Voor woningen als de onderhavige bestaat immers
een (lange) wachtlijst. Woningzoekenden en daarmee de verhuurder
hebben belang bij een rechtvaardige woningverdeling. Een strikte
handhaving van de regels is voor de verhuurder cruciaal. De
verhuurder wijkt van de woonruimteverdelingregels uitsluitend af
indien daarvoor een wettelijke grond bestaat.
De uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam
De Amsterdamse voorzieningenrechter overweegt allereerst dat
beoordeeld dient te worden of de in deze zaak aannemelijk te achten
omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering
van de verhuurder in een bodemprocedure een zodanige kans van
slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan
vooruit te lopen door het treffen van een voorziening als
gevorderd. De kantonrechter is van mening dat er een onderzoek
nodig is naar de feiten. De onderhuurder betwist namelijk zijn
eerder gedane uitspraken dat hij slechts een gedeelte van de woning
huurt. De kantonrechter gaat er vanuit dat, gelet op deze
betwisting, het feit dat de onderhuurder het huisraad van de
huurder heeft overgenomen evenals de omstandigheid dat de huurder
de huur heeft opgezegd en dus waarschijnlijk over andere woonruimte
beschikt, de onderhuurder zelfstandige woonruimte huurt en dus een
beroep toekomt op artikel 7:269 BW. Vervolgens oordeelt de
voorzieningenrechter ondermeer dat de stelling, inhoudende dat van
de verhuurder in redelijkheid niet gevergd kan worden dat zij de
huurovereenkomst voortzet omdat de regels van de
woonruimteverdeling daarmee doorkruist kunnen worden en haar belang
daarmee zwaarder weegt dan het belang van de onderhuurder bij
voortzetting van het contract, in zijn algemeenheid niet opgaat.
Bij de belangenafweging spelen alle feiten en omstandigheden een
rol. Het belang van een toegelaten instelling bij een eerlijke
woonruimteverdeling prevaleert niet per definitie. Dat zou immers
betekenen dat de bepaling van artikel 7:269 BW voor een corporatie
in beginsel niet geldt, hetgeen niet kan worden volgehouden, aldus
de kantonrechter. Tot slot overweegt de kantonrechter dat ten tijde
van het kort geding niet met voldoende mate van zekerheid kan
worden geoordeeld dat de onderhuurder niet in aanmerking komt voor
een huisvestingsvergunning. Beantwoording van die vraag vergt een
nader onderzoek naar de omstandigheden van de onderhuurder, een
onderzoek waarvoor het onderhavige geding zich niet leent. De
vordering van de verhuurder wordt afgewezen.
Conclusie
Aan het starten van een kort geding zijn risico’s verbonden. Soms
‘wint’ een deugdelijk onderzoek naar de feiten het van de snelheid.
Zo ook in deze zaak. De Amsterdamse kantonrechter heeft beslist dat
in het onderhavige kort geding niet met voldoende zekerheid kan
worden geoordeeld dat de onderhuurder in de bodemprocedure geen
ontruimingsbescherming toekomt. Het belang van woningzoekenden en
daarmee van een sociale verhuurder bij een rechtvaardige
woonruimteverdeling is volgens de kantonrechter niet een belang dat
te allen tijde zal moeten prevaleren. Op zich is dit een terechte
overweging. Het is immers vaste rechtspraak dat de belangen van
sociale verhuurders met een ‘eigen’ wachtlijst- en
distributiestelsel in de regel zwaarder wegen dan de
belangen van onderhuurders. Dit belang heeft de verhuurder in dit
kort geding ook gemotiveerd gesteld. Uit de uitspraak blijkt echter
onvoldoende duidelijk waarom deze kantonrechter van mening is dat
dit zwaarwegende belang van de verhuurder in het specifieke geval
niet van doorslaggevende betekenis is, te meer nu de onderhuurder
niet in staat is gebleken een huisvestingsvergunning te overleggen
dan wel een schriftelijke verklaring van de gemeente inhoudende dat
een huisvestingsvergunning zal worden verstrekt (zie artikel 7:269
lid 2 sub d BW). De verhuurder is een bodemprocedure gestart. Wordt
vervolgd!